Construir una vivienda en Argentina se volvió, en muchos casos, más caro que comprar una ya existente. El costo del metro cuadrado supera los US$1300 y edificar una casa tipo de 100 metros cuadrados ronda actualmente los $186 millones, sin contar el valor del terreno ni los impuestos. La suba de los materiales, la presión del dólar y un esquema de costos cada vez más rígido generaron una brecha inédita entre lo que cuesta construir y los precios de venta de las viviendas usadas.
Según el último relevamiento de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), en octubre de 2025 el valor del metro cuadrado alcanzó los US$1358,46. El dato refleja una variación interanual del 26% y un aumento cercano al 3% en dólares respecto del mes anterior. Aunque el tipo de cambio mostró cierta estabilidad, los insumos medidos en pesos volvieron a acelerar, empujando los costos generales de la actividad.
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En términos mensuales, el índice general de la construcción subió 2,99% en octubre, un ritmo que se mantiene levemente por encima de la inflación general del período. Esta dinámica confirma que, aun sin sobresaltos cambiarios bruscos, el costo de edificar continúa ajustándose por encima del promedio de precios de la economía.
La evolución reciente muestra fuertes oscilaciones. En noviembre de 2023, antes de la primera devaluación del gobierno de Javier Milei, el costo de construcción en dólares llegó a rozar los US$1800 por metro cuadrado. Tras el ajuste cambiario de diciembre, el valor cayó hasta cerca de US$1050. Si bien el nivel actual se encuentra por debajo de aquel pico, está muy lejos de los US$850 que promedió durante el primer semestre de 2020, un período considerado excepcionalmente bajo para el sector. Más atrás en el tiempo, en 2015, construir una vivienda media demandaba menos de US$600 por metro cuadrado, lo que grafica un recorrido irregular pero claramente ascendente de los costos.
El análisis por rubros explica buena parte del fenómeno. En octubre, el componente Materiales registró una suba mensual de 4,41%, mientras que la Mano de Obra aumentó 1,12% y la Provisión de Terceros 2,49%. Dentro de los materiales, se destacaron incrementos puntuales pero significativos: el cemento subió 14,90%, el hormigón 6,06% y los artefactos sanitarios 5,62%.
Gustavo Serafín Marín, presidente de Apymeco, explicó que el sector atraviesa una nueva dinámica. “El ritmo de aumento de los materiales en general se redujo respecto del año pasado, aunque hubo un repunte en octubre impulsado por insumos clave como el cemento. La mano de obra se mantiene más estable, pero persisten diferencias importantes entre provincias”, señaló. Además, advirtió que en algunas jurisdicciones los permisos de obra se transformaron en un factor de riesgo económico: “Una demora administrativa puede modificar por completo el esquema de costos previsto”.
Para una vivienda tipo de 100 metros cuadrados, el costo total estimado se ubica hoy en torno a los $186 millones. Sin embargo, el valor por metro cuadrado varía de manera significativa según el nivel de calidad. Una construcción básica arranca en torno a los US$1000 por m2, una obra con materiales de mejor calidad ronda los US$2000 y las viviendas de nivel premium pueden superar los US$2500, dependiendo de las terminaciones y el equipamiento.
Desde el mercado inmobiliario advierten que, más allá de los promedios, existe un “piso” de costos difícil de perforar. Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, afirmó que “hoy es prácticamente imposible construir una vivienda digna y habitable por debajo de los US$1500 por metro cuadrado”. Ese valor corresponde a una calidad media y puede escalar a US$3000 o incluso US$4000 en proyectos de mayor categoría.
En la misma línea, la arquitecta Gabriela Correa sostuvo que una construcción estándar comienza en torno a los US$1600 y puede llegar a los US$2000. Serafín Marín agregó que muchas veces se subestiman los gastos previos al inicio de la obra. “Honorarios profesionales, tasas de visado, estudios de suelo y derechos de construcción pueden representar varios millones de pesos antes de colocar el primer ladrillo”, remarcó.
La consecuencia directa de este escenario es una brecha cada vez más marcada entre el costo de edificar y el valor de las viviendas usadas. Gómez Picasso explicó que “el precio de venta de un inmueble usado está muy por debajo de lo que costaría reponerlo a nuevo”, una situación que va a contramano de la lógica económica tradicional y desalienta la construcción para la venta. Mientras el costo de edificar —sumando terreno, impuestos y proyecto— ronda los US$2500 por metro cuadrado, las viviendas usadas en la Ciudad de Buenos Aires se comercializan, según barrio y tipología, entre US$1800 y US$2100 por metro cuadrado.
Desde el sector comercial, Pablo Gaytán, de Corralón Ciudadela, sintetizó el cambio de escenario: con costos actuales de US$1100 o US$1200 por metro cuadrado frente a los US$700 u US$800 de años anteriores, “hoy resulta más competitivo comprar un inmueble usado que uno nuevo”. Esta diferencia redirecciona la demanda hacia el stock existente y reduce el incentivo para nuevos desarrollos.
El contexto actual muestra un cambio estructural en el comportamiento del sector, marcado por el fin del “dólar barato” y la consolidación de un alto costo de reposición. En palabras de Serafín Marín, el escenario deja poco margen para errores: “La improvisación es cada vez más costosa”.
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