En los últimos seis meses, el mercado inmobiliario argentino ha experimentado un cambio significativo que combina crecimiento en las escrituras, el regreso del crédito hipotecario y una transformación en el perfil de compradores e inversores. Este escenario se da en un contexto en el que dos factores decisivos influyen en cada movimiento: la volatilidad del dólar y la proximidad de las elecciones legislativas de octubre, que condicionan el clima de negocios y marcan el pulso de un sector que busca consolidar su recuperación después de años de parálisis.
Evolución de las escrituras y los precios
El crecimiento de las escrituras en el primer semestre de 2025 es uno de los indicadores más claros de este nuevo ciclo. El aumento del 35% interanual y del 50% respecto a 2023 refleja una reactivación palpable, especialmente en mercados clave como la Ciudad de Buenos Aires, la provincia y Rosario. Este dinamismo no solo está impulsado por la demanda de propiedades nuevas, sino que también ha revitalizado el segmento de inmuebles usados, que vuelve a ocupar un lugar central en las decisiones de compra. Los precios de este segmento muestran estabilidad, con un promedio de 2.160 dólares por metro cuadrado y un alza interanual del 15%, un dato que demuestra el interés sostenido por este tipo de activos en un contexto donde la financiación hipotecaria ha reaparecido como herramienta clave.
El regreso del crédito hipotecario
El regreso del crédito hipotecario es otro de los elementos que está transformando el mercado. Después de años en los que la compra de propiedades dependía casi exclusivamente de ahorros en dólares o inversiones directas, las líneas crediticias vuelven a ofrecer una alternativa para quienes buscan acceso a la vivienda. En muchos casos, el costo de una cuota hipotecaria se equipara al de un alquiler, lo que genera una oportunidad para quienes cuentan con capacidad de pago y ven en el crédito una vía más segura frente a la volatilidad cambiaria. Esto ha derivado en una mayor urgencia para cerrar operaciones, ya que muchos compradores buscan resguardar su compra antes de que cualquier variación del tipo de cambio altere las condiciones de acceso.
Incertidumbre política y perfil del inversor
Sin embargo, este repunte se desarrolla en un escenario marcado por tensiones. La incertidumbre política, con elecciones legislativas en el horizonte, añade un componente de cautela que afecta particularmente al segmento inversor. Muchos optan por esperar los resultados de los comicios para confirmar el rumbo económico y las posibles reformas que podrían impactar en la tributación, el mercado laboral y la política monetaria. En este sentido, el perfil del comprador actual se divide entre usuarios finales que priorizan cerrar operaciones rápidamente y capitales que permanecen expectantes ante las definiciones políticas y financieras.
Costos de construcción en alza
A la par de este movimiento en el mercado de escrituras, los costos de construcción han sumado un desafío adicional. La salida del cepo cambiario generó una apreciación del dólar que, lejos de abaratar los costos, encareció los proyectos en términos de moneda dura. En abril de 2025, el costo promedio se ubicó en torno a 1.500 dólares por metro cuadrado, con un aumento del 20% en apenas un mes. Este valor coloca el costo actual un 60% por encima del máximo registrado en 2018, lo que limita los márgenes de rentabilidad y obliga a los desarrolladores a ajustar sus presupuestos con mayor precisión. Aun en este contexto, se observa una segmentación clara: mientras los proyectos más sencillos parten de valores cercanos a 1.300 dólares por metro cuadrado, los desarrollos premium superan los 3.000 dólares por metro cuadrado, mostrando que todavía hay espacio para propuestas de alto valor agregado.
Oportunidades y estrategias
La combinación de una oferta de crédito en recuperación y precios que, aunque en alza, todavía se encuentran por debajo de picos históricos, presenta oportunidades para ciertos perfiles de compradores. En particular, aquellos con liquidez o acceso a financiamiento encuentran una ventana que podría cerrarse con la evolución política y económica de los próximos meses. Las condiciones actuales favorecen a quienes buscan vivienda propia, dado que el financiamiento permite competir con el costo del alquiler y resguardar el capital en un activo que históricamente ha funcionado como refugio frente a la inflación y la volatilidad cambiaria.
Por otro lado, el inversor inmobiliario también está modificando su comportamiento. Tradicionalmente, el mercado del ladrillo en Argentina ha sido un refugio seguro frente a las fluctuaciones del peso y las restricciones cambiarias. Sin embargo, hoy las decisiones se toman con mayor cautela. El clima electoral, la necesidad de definir nuevas reglas tributarias y laborales, y la volatilidad en los mercados financieros influyen directamente en la planificación de nuevas compras y desarrollos. El desembolso de divisas externas y la política monetaria pueden aportar calma temporal, pero el consenso es que la cautela predomina en las decisiones estratégicas.
Perspectivas en el sector
En este escenario, las estrategias de los desarrolladores y agentes inmobiliarios se han adaptado. La oferta de inmuebles usados crece en importancia, ya que este tipo de propiedad ofrece menores barreras de acceso en comparación con la construcción nueva. Además, la estabilización de precios en dólares genera un piso que brinda previsibilidad relativa en un entorno inestable. La desregulación y la apertura de líneas de crédito han actuado como estímulos, pero no logran eliminar la prudencia con la que se mueven los capitales, especialmente cuando el riesgo político aparece en el horizonte.
La paradoja del mercado actual es clara: mientras la actividad mejora y los números acompañan, los riesgos siguen presentes. La volatilidad cambiaria es un factor con el que todos los actores deben convivir, y aunque los mecanismos de intervención de la política monetaria han evitado saltos abruptos, la expectativa de movimientos en las bandas cambiarias obliga a mantener estrategias defensivas. Así, cada decisión de compra o inversión se mide no solo por el valor intrínseco del activo, sino también por la proyección económica del país y la confianza en las reglas de juego.
A pesar de estos desafíos, el balance del semestre es positivo. La reactivación de las escrituras, el retorno del crédito hipotecario y la segmentación de la demanda son señales que muestran un mercado en transición hacia una mayor normalización. Los próximos meses serán decisivos para confirmar si esta tendencia puede sostenerse y consolidarse o si las variables externas volverán a frenar el impulso. Por lo pronto, quienes actúan con rapidez y prudencia encuentran hoy un entorno con oportunidades reales para acceder a la vivienda o diversificar su capital en ladrillos, aprovechando un momento en el que la economía, la política y las finanzas vuelven a cruzarse en el escenario inmobiliario argentino.
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