La ecuación económica del desarrollo inmobiliario residencial atraviesa una fase de ajuste estructural en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La aceleración del costo de construcción medido en moneda dura, sumada a la rigidez en los valores de la tierra urbanizable y la ausencia de crédito hipotecario de alcance masivo, ha estrechado los márgenes de rentabilidad para las empresas del sector, obligando a recalibrar los precios de venta de las unidades en pozo proyectadas hacia 2027.
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Evolución de costos y punto de equilibrio
Durante el ejercicio 2026, el costo de obra acumula una suba del 18,5% en dólares. Esta variación supera la tasa de apreciación de las unidades terminadas y en proceso de ejecución, generando un desacople entre los costos de insumos, mano de obra y los valores finales de mercado. Según análisis del sector de la construcción y el desarrollo urbano, el punto de equilibrio actual para emprendimientos de calidad media-alta en corredores consolidados se posiciona entre los u$s3.400 y u$s3.600 por m2 vendible.
Este umbral técnico contempla la incidencia del suelo, los honorarios profesionales, las cargas impositivas y la estructura de costos operativos directos e indirectos. La presión sobre la estructura de costos impacta de manera disímil según la localización geográfica y la tipología del proyecto, siendo los barrios con menor valor por m2 los más expuestos a márgenes operativos negativos.
Impacto en la dinámica de obra y plazas analizadas
A pesar del contexto de costos crecientes, el volumen de obra pública y privada mantiene un ritmo activo en áreas específicas de la capital. Proyectos de envergadura, como las ejecuciones residenciales a cargo de la firma PBG Desarrollos sobre la calle Charcas en el barrio de Palermo, ejemplifican la continuidad de los trabajos en zonas de alta demanda solvatada, donde los valores de cierre logran absorber de manera parcial el incremento de los insumos.
La heterogeneidad en el comportamiento de los distintos barrios porteños determina qué áreas permiten sostener la factibilidad financiera de nuevas obras y cuáles presentan restricciones severas para iniciar etapas de excavación y estructura. Hacia 2027, el descalce entre la evolución de los costos de edificación y los precios actuales de comercialización proyecta una corrección alcista en el valor final del metro cuadrado para las unidades de obra nueva.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
