El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un momento de marcada diferencia entre los valores de los departamentos a estrenar y los usados. Según un relevamiento reciente del portal de avisos Zonaprop, esta brecha llegó al 30%, lo que representa el nivel más elevado desde diciembre de 2015, cuando apenas alcanzaba el 7%.
Este fenómeno no solo refleja la dinámica propia del mercado, sino que también marca un cambio significativo en la relación de precios entre distintos segmentos inmobiliarios, consolidando a los departamentos usados como una alternativa más económica y atractiva para quienes buscan adquirir una propiedad.
La evolución de la brecha entre nuevos y usados
Durante el último año, la diferencia entre ambos segmentos se profundizó de manera notable. En los últimos doce meses, la brecha creció ocho puntos porcentuales, consolidando un panorama en el que los departamentos a estrenar presentan valores mucho más elevados que las unidades usadas.
Actualmente, un departamento nuevo se encuentra en promedio en USD 2.898 por metro cuadrado, con un incremento anual del 5,2%. Por su parte, los departamentos usados se ubican en USD 2.219 por metro cuadrado, con un aumento del 3,32% en el último año. Esta disparidad evidencia que, aunque ambos segmentos muestran incrementos de precios, las propiedades nuevas continúan apreciándose a un ritmo más acelerado que las ya habitadas.
Los departamentos en pozo y su comportamiento
El análisis de todos los segmentos del mercado revela que los departamentos en pozo lideran los aumentos anuales. En 2025, estas unidades registraron un alza del 8,29%, ubicando el metro cuadrado en USD 3.033, lo que representa un 4,4% más que las unidades a estrenar listas para habitar.
Si bien los departamentos en pozo muestran el mayor aumento porcentual, las propiedades nuevas listas para ocupar mantienen la mayor apreciación cuando se consideran únicamente las unidades terminadas. Este comportamiento refleja tanto la alta demanda por inmuebles listos para habitar como el impacto de los costos de construcción, que continúan en niveles elevados a pesar de una leve tendencia a la baja desde julio.
Impacto del costo de construcción en los precios
El costo de construcción representa un factor clave en la dinámica de precios del mercado inmobiliario. A pesar de haber mostrado cierta reducción desde mitad de año, este indicador sigue estando un 94% por encima de los niveles de octubre de 2023 y casi triplica los valores del piso histórico registrado en octubre de 2020.
Este costo de base tiene un doble efecto sobre el mercado: por un lado, impulsa el aumento de los precios de los departamentos a estrenar, y por otro, profundiza la brecha de valores con los usados. En consecuencia, las unidades usadas se convierten en una opción más accesible para quienes desean comprar una propiedad sin enfrentar los costos elevados de construcción de un departamento nuevo.
Barrios más caros y más económicos
El análisis por zonas de la Ciudad de Buenos Aires muestra una marcada diferencia en los valores del metro cuadrado según el barrio. Puerto Madero lidera el ranking de precios, con un departamento a estrenar valuado en USD 6.701 por metro cuadrado. Le siguen Belgrano, con USD 3.774, y Palermo, con USD 3.309.
En el extremo opuesto, los barrios más económicos para la adquisición de unidades nuevas son Villa Riachuelo, con USD 1.742 por metro cuadrado; Parque Avellaneda, con USD 1.830; y Nueva Pompeya, con USD 1.855. Esta dispersión de precios refleja no solo la ubicación y la demanda, sino también las características urbanísticas y el valor histórico de cada zona, factores que inciden directamente en la elección de los compradores.
Mercado de alquileres en 2025
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires también muestra un escenario de incrementos constantes en los valores expresados en dólares durante 2025. Un departamento de dos ambientes se alquila en promedio a USD 850 mensuales, lo que representa un aumento del 0,33% solo en septiembre y un incremento acumulado del 19,46% en lo que va del año.
En términos interanuales, los valores en dólares muestran un aumento aún más significativo, con un crecimiento del 35,08% durante los últimos doce meses. Esta tendencia de encarecimiento sostenido impacta directamente en los inquilinos, quienes deben afrontar contratos denominados en moneda extranjera y enfrentar un costo creciente de acceso a la vivienda.
Cambios tras la derogación de la Ley de Alquileres
La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 marcó un punto de inflexión en el comportamiento de los propietarios y en la forma en que se publicaban las unidades en alquiler. Durante varios meses posteriores, predominó la publicación de avisos en pesos, superando a aquellos expresados en dólares, en un contexto de incertidumbre regulatoria.
Entre mayo y junio de 2025, aproximadamente el 60% de los anuncios publicados en plataformas inmobiliarias estaban expresados en moneda local. Este cambio refleja la adaptación de los propietarios a un marco legal y económico en transformación, así como también el interés de los potenciales inquilinos en acceder a contratos más predecibles en términos de pago y ajuste.
Implicancias para compradores y mercado inmobiliario
La creciente brecha entre departamentos nuevos y usados tiene varias implicancias. Para los compradores, la diferencia de precios representa una oportunidad para evaluar opciones según su presupuesto y prioridades. Mientras que las unidades a estrenar ofrecen modernidad, terminaciones y garantía de construcción reciente, los departamentos usados presentan un costo menor, haciéndolos atractivos para quienes buscan una inversión más accesible.
Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, esta dinámica también refleja los efectos de los costos de construcción, la inflación y la demanda por viviendas listas para habitar. La apreciación de los departamentos nuevos indica un mercado activo y con compradores dispuestos a pagar una prima por inmuebles recientes, mientras que los usados se consolidan como un segmento estable, con menor presión de precios y mayor accesibilidad.
El papel de los departamentos en pozo
Los departamentos en pozo, con el mayor aumento porcentual del mercado, representan una estrategia de inversión que combina riesgo y potencial de valorización. A pesar de no estar listos para habitar, estas unidades capturan la atención de compradores dispuestos a esperar la finalización de la obra a cambio de obtener una propiedad más moderna y con la posibilidad de incrementar su valor en el tiempo.
El crecimiento del precio del metro cuadrado en estos proyectos supera incluso al de las unidades a estrenar, lo que evidencia que los inversores consideran esta modalidad como una oportunidad para capitalizar la inversión frente a la tendencia alcista de los precios en general.
Diferencias por tipo de propiedad
El análisis del mercado por tipo de propiedad y segmento muestra cómo los diferentes perfiles de compradores se ajustan a la disponibilidad y los costos. Quienes buscan departamentos a estrenar valoran la calidad de construcción, la ubicación y la seguridad de adquirir un inmueble listo para ocupar. Por otro lado, los interesados en departamentos usados priorizan el precio y la posibilidad de acceder a zonas que, de otro modo, podrían estar fuera de su alcance económico.
Esta dualidad de opciones genera un equilibrio en el mercado, donde la oferta se diversifica y permite cubrir distintos nichos de demanda, desde compradores que buscan propiedades de lujo hasta aquellos que se orientan a opciones más accesibles.
Tendencia de los precios y proyecciones
La evolución de los precios en 2025 indica que la brecha entre departamentos nuevos y usados podría mantenerse o incluso ampliarse si se sostienen los costos de construcción y la demanda por propiedades listas para habitar. La diferencia histórica del 30% no solo marca un récord desde 2015, sino que también subraya la relevancia de la planificación urbana, las inversiones en obra nueva y la búsqueda de alternativas de acceso a la vivienda.
En paralelo, los incrementos en los alquileres reflejan la presión sobre los inquilinos y la necesidad de equilibrar la oferta entre contratos en pesos y dólares. La adaptación de los propietarios a los cambios legales y económicos demuestra cómo el mercado responde a las transformaciones regulatorias y a la volatilidad de la moneda.
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