El mercado inmobiliario argentino atraviesa una situación poco habitual: el costo de construcción por metro cuadrado ya supera el precio promedio de venta de propiedades usadas. Esta dinámica, inédita en los últimos años, está modificando profundamente las estrategias del sector, desde desarrolladores hasta compradores, e impulsa un proceso de redefinición de precios, márgenes de rentabilidad y decisiones de inversión.
Actualmente, construir un metro cuadrado ronda los u$s2.500, mientras que las propiedades usadas se comercializan, en promedio, a u$s2.370/m², lo que genera una brecha que dificulta nuevos desarrollos y plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del modelo inmobiliario tradicional.
Según Beltrán Briones, gerente financiero del Estudio Kohon, este desfasaje es consecuencia directa de la inflación sostenida en pesos, combinada con un tipo de cambio oficial relativamente estable. “Hace apenas 18 meses construir costaba entre u$s750 y u$s800 por metro cuadrado. Hoy, solo la obra en sí demanda al menos u$s1.500/m², y al incluir impuestos, honorarios y terrenos, el costo total supera fácilmente los u$s2.500/m²”, detalló.
Brecha de precios y dos realidades paralelas
Esta situación evidencia la coexistencia de dos mercados paralelos. Por un lado, el de unidades usadas, que mantiene precios bajos en dólares tras años de retracción. Por el otro, el mercado de obras nuevas, cuyos valores ya reflejan los aumentos de costos y la realidad del proceso constructivo actual.
El resultado es una brecha cercana a los u$s500/m² entre el costo de edificación y el precio de venta de propiedades usadas, una diferencia que muchos analistas proyectan que podría cerrarse en los próximos 12 a 14 meses. El argumento se basa en que, una vez absorbido el stock de propiedades disponibles, los precios tenderán a reacomodarse hacia los valores del pozo, que hoy son la verdadera referencia para los nuevos proyectos.
En ese sentido, se estima que existe un elevado volumen de inmuebles en venta a nivel país, mientras que las operaciones mensuales continúan en niveles bajos, lo que ralentiza la absorción del stock. No obstante, los desarrolladores señalan que este proceso avanza y que el mercado podría entrar en una nueva etapa en el corto plazo.
Suelo caro y presión sobre los proyectos nuevos
En muchas ciudades del país, especialmente en zonas urbanas consolidadas o con alta demanda, el costo del terreno ha aumentado considerablemente, en algunos casos alcanzando los u$s1.200/m² de incidencia. Esto eleva los costos totales y complica la posibilidad de lanzar nuevos desarrollos con valores competitivos.
Según Lorenzo Raggio, gerente general de la comercializadora Interwin, “hoy ningún proyecto puede salir al mercado por debajo de u$s2.500/m², si se contemplan todos los costos duros y blandos. Esa es la vara mínima para que el desarrollo sea viable”.
¿Sigue siendo atractivo construir?
A pesar del contexto desafiante, los especialistas insisten en que invertir en ladrillos sigue siendo una estrategia sólida, sobre todo frente a la volatilidad financiera y la inflación. Además, los valores de venta en pozo aún no han terminado de ajustarse al nuevo nivel de costos, lo que representa una ventana de oportunidad limitada para inversores y compradores.
Por otro lado, el repunte de la rentabilidad por alquiler también es un aliciente: en marzo, la rentabilidad promedio anual en dólares alcanzó un 5,6%, un valor que no se veía en años y que contribuye a devolverle atractivo al sector residencial como generador de ingresos.
Importaciones y financiamiento: dos claves del nuevo escenario
Uno de los factores que podría amortiguar el aumento de los costos constructivos es la posibilidad de importar insumos estratégicos, lo que ya está siendo aprovechado por algunos desarrolladores. Materiales provenientes de China, Brasil y Turquía empiezan a competir con los nacionales, permitiendo reducir gastos en rubros clave como terminaciones y artefactos.
Además, se anticipa una mejora en la oferta de financiamiento para la construcción, en paralelo al regreso del crédito hipotecario, que podría dinamizar tanto la oferta como la demanda de propiedades. En ese marco, Briones advierte que “con más de un millón de solicitudes activas de crédito, si apenas un 20% se concreta, eso significaría 200.000 nuevos compradores en el mercado, generando una cadena de operaciones e impulsando todo el ecosistema inmobiliario”.
La situación actual marca el inicio de un nuevo ciclo en el mercado inmobiliario argentino. La combinación de inflación en dólares, precios relativos distorsionados, aumento de la rentabilidad por alquiler y escasez de proyectos nuevos configuran un escenario que premia a quienes logren anticiparse.
Raggio señala que “hoy no hay margen para improvisar. Se necesita espalda financiera, ubicación estratégica y proyectos sólidos para capitalizar este cambio de tendencia”. En ese sentido, quienes logren lanzar o adquirir desarrollos bien ubicados antes del reacomodamiento definitivo de precios, podrían capturar ganancias significativas en el mediano plazo.
En definitiva, el ladrillo vuelve a posicionarse como refugio de valor, pero en un mercado que exige más precisión, planificación y profesionalismo que nunca. La oportunidad existe, pero será solo para quienes sepan leer el nuevo tablero en tiempo real.
Tal vez te interese leer: https://construmis.com.ar/misiones-operaciones-inmobiliarias/
