En la Argentina actual, marcada por la inflación, la devaluación y la escasez de crédito, la decisión de comprar una vivienda ya construida o embarcarse en una obra desde cero se ha transformado en un dilema central para quienes buscan proteger sus ahorros o invertir con visión a mediano y largo plazo. La brecha cada vez más evidente entre los valores de las propiedades finalizadas y los crecientes costos de construcción genera interrogantes tanto en los consumidores particulares como en los desarrolladores.
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de reconfiguración donde los precios, la demanda y la lógica de inversión se están adaptando a un nuevo ciclo. Con el objetivo de esclarecer este panorama, referentes clave de los sectores de la construcción y el negocio inmobiliario, ofrecieron diagnósticos coincidentes: hoy conviene comprar antes que construir.
Una brecha que marca tendencia
Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), no titubea al afirmar que el contexto actual favorece claramente la adquisición de propiedades terminadas. “El costo de construcción en dólares ha aumentado de manera significativa en los últimos años. Si se suma el valor del terreno al costo de edificar, el precio final de una propiedad supera ampliamente al de una unidad terminada en el mercado”, sostuvo.
La explicación detrás de esta afirmación tiene raíces estructurales y coyunturales. Por un lado, el precio de los materiales ha subido por encima del promedio inflacionario en los últimos 24 meses, arrastrado por la cotización del dólar, la escasez de insumos importados y los cuellos de botella en la producción nacional. Por otro, la mano de obra también ha experimentado un ajuste sostenido en dólares, impulsado por la negociación paritaria del sector, que intenta no perder contra la inflación.
Weiss estima que hoy, la brecha entre construir y comprar se ubica, en promedio, alrededor del 20%, aunque aclara que ese margen puede ampliarse dependiendo de la zona, el tipo de vivienda y la disponibilidad de terrenos.
Una diferencia que se siente en todo el país
Desde Mendoza, Dalmiro Barbeito, presidente de la Cámara de Constructores Independientes de Mendoza (Cecim), aporta un enfoque territorial que reafirma esta tendencia. “Este fenómeno se explica por el aumento sostenido de los costos de los materiales y la mano de obra. Sin embargo, los precios de las propiedades existentes todavía no han absorbido completamente ese incremento, lo que genera oportunidades para quienes compran hoy”, indicó.
Barbeito agrega que muchos inmuebles en el mercado fueron construidos antes de los últimos picos de inflación en el sector, por lo que se comercializan a valores que, aunque ajustados, siguen reflejando costos pasados. “Hoy conviene comprar metros cuadrados construidos a precio anterior. Hay oportunidades interesantes, especialmente en zonas urbanas con buena infraestructura y conectividad”, remarcó.
La presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Nancy Vieitez, también coincide en que comprar es más conveniente que construir desde cero. “En muchas zonas del país, edificar resulta más costoso en dólares que comprar una propiedad usada, o incluso a estrenar. Esta diferencia es más marcada en barrios consolidados y de alta demanda”, detalló.
Para Vieitez, el fenómeno responde no solo a la dinámica de precios, sino también a la percepción del riesgo. “La gente está cansada de la incertidumbre. Construir implica plazos más largos, ajustes de presupuestos, inflación de insumos, problemas de abastecimiento y riesgos laborales. Comprar permite resolver todo eso de forma inmediata”, señaló.
El rol del crédito hipotecario
La evolución del crédito hipotecario es otro de los factores que puede inclinar la balanza. Aunque aún incipiente, los especialistas coinciden en que la reactivación de líneas como los créditos UVA representa un punto de inflexión potencial para el mercado, especialmente si la inflación continúa en descenso y las condiciones macroeconómicas se estabilizan.
“Se empieza a ver una recuperación tímida, principalmente a través de los bancos públicos y algunos privados que relanzaron líneas en UVA. Sin embargo, siguen siendo accesibles sólo para sectores de ingresos medios y altos”, explicó Vieitez. También destacó el resurgimiento de los fideicomisos como alternativa colectiva para invertir en inmuebles, una modalidad que permite distribuir el riesgo y avanzar en etapas.
Weiss, por su parte, se mostró más escéptico en el corto plazo: “Actualmente se han otorgado cerca de 20.000 créditos hipotecarios. Es una cifra baja, aún insuficiente para que el mercado reaccione de forma significativa. Pero si esta política se sostiene en el tiempo, con una macro estable, veremos un repunte en la demanda de viviendas terminadas”.
Barbeito también ve señales positivas: “Si la inflación continúa bajando y las tasas se mantienen, el crédito hipotecario puede consolidarse como herramienta de acceso a la vivienda. Existe una demanda insatisfecha de más de una década. Esa presión latente va a encontrar su cauce”.
El comportamiento del mercado: dinamismo y cautela
Los datos relevados por las cámaras y las operaciones en curso revelan un comportamiento claro: el comprador promedio hoy prefiere adquirir una propiedad terminada antes que asumir los riesgos de una obra. La previsibilidad, la posibilidad de mudanza inmediata y los costos cerrados son los principales factores que explican esta preferencia.
Vieitez lo resume con claridad: “Las propiedades listas para habitar son más atractivas porque no dependen de variables futuras. Son una solución concreta, inmediata y, en muchos casos, más económica que construir. Especialmente en contextos de incertidumbre económica”.
Este comportamiento también tiene impacto en el desarrollo inmobiliario. Algunos constructores han optado por retener unidades finalizadas en stock, a la espera de una suba en los precios, mientras que otros redireccionan sus proyectos para construir en etapas o avanzar con obras bajo demanda, evitando el riesgo de edificar sin compradores asegurados.
¿Qué sucede con los terrenos?
A pesar del contexto, el mercado de terrenos sigue mostrando dinamismo en zonas específicas. Las zonas suburbanas y rurales con buena conectividad siguen siendo una opción para quienes buscan mayor superficie a precios accesibles. Sin embargo, los costos asociados a la urbanización, los servicios y la logística de construcción limitan su atractivo inmediato.
“Hoy los terrenos son más una inversión a futuro que una solución habitacional concreta”, explicó Barbeito. “La mayoría de los compradores son personas con perfil inversor o desarrolladores que planifican a mediano plazo, no familias que quieren mudarse en el corto plazo”.
Vieitez añadió que también existe una demanda sostenida por lotes en barrios cerrados, sobre todo entre sectores medios y altos que buscan seguridad, naturaleza y calidad de vida. “Pero incluso en esos casos, muchos compradores terminan esperando para construir o se suman a proyectos colectivos”, dijo.
El precio del metro cuadrado y la rentabilidad
Otro factor a considerar es la evolución del precio del metro cuadrado, tanto en obra como en el mercado de usados. Según datos recientes del sector, el costo por metro cuadrado para construir una vivienda estándar en zonas urbanas se ubica en torno a los 900 a 1100 dólares, dependiendo del tipo de construcción y la región. En cambio, hay propiedades a la venta con valores que rondan los 800 a 1000 dólares el metro cuadrado, especialmente en el mercado de usados.
Esto significa que, en muchos casos, es posible acceder a propiedades construidas por debajo del costo actual de edificación. Para los inversores, esto representa una oportunidad concreta: comprar barato y esperar una eventual recuperación del mercado.
Sin embargo, la rentabilidad por alquiler todavía se mantiene baja en términos históricos, oscilando entre el 2% y el 4% anual en dólares, aunque hay expectativas de mejora si se consolidan las reformas normativas y mejora el acceso al crédito.
El análisis de los referentes del sector es concluyente: en el contexto actual, comprar propiedades terminadas es más conveniente que construir desde cero, tanto por una cuestión de costos como por la previsibilidad del proceso.
La decisión final, sin embargo, dependerá del perfil del inversor, su capacidad financiera, su tolerancia al riesgo y sus objetivos de mediano y largo plazo. Construir sigue siendo una opción válida para quienes cuentan con terreno propio, pueden administrar la obra de forma directa y buscan diseñar una vivienda a medida. Pero, para la mayoría de los ahorristas, la oportunidad está hoy en el mercado del usado y del producto terminado.
A medida que el mercado se reorganiza y se clarifica el rumbo económico del país, esta tendencia podría fortalecerse. Si la inflación continúa descendiendo, se amplían los créditos hipotecarios y se estabilizan los precios de los materiales, la construcción podría volver a ganar atractivo. Pero por ahora, los metros cuadrados construidos son la mejor apuesta.
Tal vez te interese leer: https://construmis.com.ar/uocra-acuerdo-salarial-para-la-construccion/
