En el actual escenario del mercado de alquileres en Argentina, uno de los principales riesgos que enfrentan los propietarios es la falta de pago del canon locativo por parte de los inquilinos. Este canon incluye no solo el alquiler puro, sino también los accesorios asociados al contrato, como expensas, impuestos y servicios.
La derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023, modificó profundamente las reglas del juego. Desde entonces, los contratos de locación volvieron a regirse bajo el Código Civil y Comercial de la Nación, y las partes recuperaron la libertad para establecer las condiciones de la relación locativa. Este cambio trajo consigo una transformación en la manera de actualizar los precios, elegir la moneda de pago, determinar la duración del contrato y regular otras cláusulas clave del acuerdo.
Ante esta nueva realidad, es fundamental que propietarios e inquilinos conozcan en detalle sus derechos y obligaciones. En particular, resulta clave saber cómo proceder cuando el locatario incumple con su parte del acuerdo y qué herramientas existen para resguardar el valor del contrato y evitar situaciones de conflicto.
Qué hacer si el inquilino no paga: procedimientos legales
La primera distinción que debe hacerse ante un incumplimiento de pago es el tipo de locación: no es lo mismo tratarse de una vivienda que de un local o inmueble de uso comercial, ya que el marco legal difiere levemente en cada caso.
Locaciones de vivienda
Para los alquileres con destino habitacional, el Código Civil y Comercial establece que, ante la falta de pago, el locador debe intimar fehacientemente al inquilino para que salde su deuda. Esto se realiza mediante una notificación formal, como una carta documento, en la que se otorga un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la situación.
La intimación debe especificar el lugar de pago y será válida aunque el inquilino se niegue a recibirla o se imposibilite su entrega por razones atribuibles a él. Si pasado ese plazo no se concreta el pago, el propietario tiene derecho a iniciar una acción judicial de desalojo. En simultáneo, puede avanzar con un juicio ejecutivo para cobrar los alquileres adeudados y sus accesorios, como lo habilita el artículo 1208 del mismo Código.
Además, si el contrato fue respaldado por un fiador, el locador tiene la posibilidad de iniciar acciones judiciales contra esta persona, ya que el garante es responsable por la totalidad de la deuda en los términos del acuerdo firmado.
Locaciones comerciales
En el caso de alquileres con destino comercial, el procedimiento es más directo. A diferencia del régimen para vivienda, no es necesario intimar previamente al inquilino. La mora es automática y habilita al locador a iniciar inmediatamente un juicio de desalojo. Esto significa que desde el momento en que se detecta el incumplimiento del pago, se puede avanzar con las acciones judiciales correspondientes, sin necesidad de realizar advertencias o requerimientos previos.
Consideraciones comunes para ambos casos
En general, la normativa establece que deben transcurrir dos meses de mora para que el desalojo pueda ser solicitado. No obstante, este plazo no es de orden público, lo que significa que las partes pueden pactar un tiempo diferente en el contrato de locación. Si no se especifica nada al respecto, se aplica el plazo general de dos meses.
Otra cuestión importante es la existencia de un seguro de caución o fianza. Si el inquilino cuenta con este respaldo, es fundamental notificar de manera fehaciente a la aseguradora en un plazo que, usualmente, no supera las 72 horas desde que se detecta el incumplimiento. Al recibir la notificación, la aseguradora puede subrogarse en los derechos del locador e iniciar las acciones judiciales necesarias para recuperar los importes adeudados y desalojar al inquilino moroso.
Una práctica preventiva que puede adoptar el propietario es asumir directamente el pago de expensas, impuestos y otros cargos, y luego trasladar esos importes al inquilino junto con la mensualidad correspondiente. Para que esta modalidad tenga validez legal, debe estar expresamente estipulada en el contrato de locación.
Claves para negociar mejores contratos tras la derogación de la ley
La firma de un contrato de alquiler puede convertirse en una experiencia compleja si no se cuenta con información precisa sobre los derechos y obligaciones que rigen la relación entre locador y locatario. El nuevo contexto legal, basado en la libertad de contratación, permite a ambas partes acordar las condiciones que más les convengan, sin las restricciones impuestas por la normativa derogada.
Este escenario presenta oportunidades, pero también desafíos. La clave está en conocer con claridad qué se puede y qué se debe acordar, y en dejar todos los compromisos por escrito. A continuación, se desarrollan los aspectos más relevantes a tener en cuenta al momento de firmar un contrato de alquiler.
Obligaciones legales del inquilino
Según el Código Civil y Comercial, el locatario tiene la obligación de conservar el inmueble en buen estado, abonar en tiempo y forma el alquiler y los servicios vinculados, y restituir la propiedad en condiciones adecuadas al finalizar el contrato. Estas obligaciones deben estar explícitas en el documento para facilitar su ejecución ante posibles conflictos.
Libertad contractual
Una de las grandes ventajas del nuevo régimen es la posibilidad de definir libremente el índice y la periodicidad de los ajustes del alquiler. Las partes pueden pactar actualizaciones mensuales, trimestrales, semestrales o anuales, y elegir el mecanismo que se utilizará: índice de precios, tipo de cambio, evolución de salarios, entre otros. Para evitar sorpresas, se recomienda que estas cláusulas estén redactadas con precisión y sean consensuadas por ambas partes.
También es posible acordar la moneda en la que se realizará el pago: pesos, dólares u otra divisa. En este punto, es importante tener en cuenta que, si bien se pueden pactar pagos en moneda extranjera, su exigibilidad puede estar sujeta a la disponibilidad legal de la divisa.
Ventajas para el inquilino en un mercado con mayor oferta
Con la expansión de la oferta de inmuebles en alquiler, los inquilinos cuentan con mayores márgenes para negociar. En este contexto, pueden obtener condiciones más favorables, como descuentos por pago adelantado, exención de comisiones o incluso bonificaciones temporales. Para aprovechar estas oportunidades, es fundamental conocer el mercado y comparar distintas opciones antes de cerrar un acuerdo.
Prevención de conflictos
Uno de los aspectos más importantes para evitar disputas a futuro es documentar con claridad el estado del inmueble al momento de la entrega. Se recomienda elaborar un inventario detallado, acompañado por fotografías certificadas, que refleje fielmente las condiciones del lugar. Este documento debe ser firmado por ambas partes y anexado al contrato, ya que servirá como referencia al momento de la restitución.
Asimismo, es clave definir con precisión las cláusulas más problemáticas, como las penalidades por mora, los mecanismos de resolución de conflictos y las condiciones para la renovación o rescisión del contrato. Cuanto más detallado y claro sea el acuerdo, menor será la posibilidad de malentendidos.
Revisión y documentación
Antes de firmar un contrato de alquiler, tanto el propietario como el inquilino deben revisar la documentación básica: título de propiedad, reglamento de copropiedad (en caso de edificios), expensas ordinarias y extraordinarias, entre otros. Es recomendable solicitar toda la información por escrito y conservar copia de los documentos firmados, incluidos los comprobantes de pago y comunicaciones relevantes.
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La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 dio lugar a un nuevo escenario en el mercado locativo argentino. La vuelta al régimen del Código Civil y Comercial y la restitución de la libertad contractual permiten mayor flexibilidad para ambas partes, pero también exigen mayor responsabilidad y conocimiento de las normas vigentes.
Ante un eventual incumplimiento del inquilino, el locador dispone de herramientas legales para reclamar el pago de la deuda y recuperar la posesión del inmueble, siempre que respete los procedimientos establecidos. Asimismo, con una adecuada preparación y negociación, es posible redactar contratos que contemplen los intereses de ambas partes y eviten conflictos en el futuro.
Conocer la normativa, documentar todos los acuerdos, prevenir situaciones problemáticas y actuar con celeridad en caso de incumplimiento son claves para proteger los derechos del propietario y mantener la seguridad jurídica de la relación locativa.
