El regreso del crédito hipotecario como herramienta para financiar la compra de una vivienda volvió a instalar preguntas clásicas sobre las operaciones de compraventa de inmuebles. En particular, una de las dudas más frecuentes entre quienes deciden dar el paso de adquirir una propiedad es quién debe afrontar el pago de los honorarios inmobiliarios y qué porcentaje representan estos costos en el total de la operación.
La dinámica del mercado inmobiliario está sujeta a una variedad de factores: las condiciones macroeconómicas, la evolución del crédito, la regulación vigente, la disponibilidad de oferta y la demanda real. En ese contexto, entender cómo se estructuran los gastos de una compraventa resulta clave para tomar decisiones informadas y evitar sorpresas durante el proceso.
Un mercado en recuperación impulsado por el crédito
Durante los últimos meses, el volumen de operaciones de compraventa de inmuebles mostró un repunte sostenido, acompañado por un crecimiento marcado en las escrituras respaldadas por hipotecas. El aumento en el uso de crédito para acceder a la vivienda pone de manifiesto una mayor apertura por parte de las entidades financieras y un renovado interés por parte del público en este tipo de herramientas.
Después de varios años en los que el crédito hipotecario estuvo prácticamente ausente, su reaparición marca un cambio de escenario. Muchas familias que anteriormente no podían acceder a una propiedad ahora encuentran en estas líneas de financiamiento una posibilidad concreta para proyectar la compra de su vivienda propia. Esto también genera un efecto positivo sobre la actividad del sector inmobiliario, dinamizando tanto la oferta como la demanda.
El escenario actual está atravesado por señales de estabilidad que permiten planificar a mediano plazo. Esto resulta fundamental para asumir un compromiso financiero como lo es una hipoteca, que puede extenderse por décadas. La previsibilidad del entorno económico, el equilibrio en el tipo de cambio y la evolución controlada de la inflación son variables que inciden directamente en la decisión de los compradores.
Honorarios inmobiliarios: cómo se pagan y quién los asume
En el marco de una operación de compraventa de una propiedad, los honorarios inmobiliarios constituyen uno de los gastos relevantes que deben ser contemplados por las partes involucradas. Estos honorarios corresponden a la retribución del servicio brindado por los corredores inmobiliarios, quienes actúan como intermediarios entre vendedor y comprador.
De manera general, la normativa establece que tanto el comprador como el vendedor deben abonar comisiones al momento de cerrar una operación. Si bien los porcentajes pueden variar según la jurisdicción, lo habitual es que el vendedor pague alrededor de un 3 % del valor de la propiedad, mientras que el comprador asuma un porcentaje que oscila entre el 3 % y el 4 %. En algunos casos, estos porcentajes son negociables y pueden ajustarse en función del valor total de la propiedad, el tipo de inmueble o la complejidad de la operación.
La comisión inmobiliaria puede tener un impacto considerable en el presupuesto final del comprador, especialmente en operaciones con crédito hipotecario, donde también deben contemplarse otros gastos como escritura, impuestos, seguros y costos bancarios. Por eso, es fundamental tener claro desde el inicio quién asume qué parte de los honorarios y qué condiciones están previstas en el contrato de intermediación.
Diferencias según el tipo de operación: compraventa y alquiler
La obligación de pago de honorarios varía no solo por la ubicación geográfica de la operación, sino también por el tipo de contrato que se celebre. En el caso de los alquileres de vivienda, muchas jurisdicciones han implementado regulaciones que limitan o directamente prohíben el cobro de comisiones a los inquilinos. En estos casos, es el propietario quien debe asumir la totalidad de los honorarios por la intermediación.
En cambio, para los alquileres comerciales —como oficinas, locales o depósitos—, las condiciones suelen ser diferentes. Por lo general, tanto el propietario como el inquilino pagan una comisión, aunque en proporciones distintas. Es común que el propietario abone entre un 3 % y un 5 %, y que el inquilino pague un 5 %, además del IVA cuando corresponde.
Estas diferencias responden a la naturaleza jurídica y comercial de cada contrato. En los alquileres de vivienda, la normativa busca proteger al inquilino, que suele tener menos capacidad de negociación. En los contratos comerciales, en cambio, se entiende que ambas partes participan en pie de igualdad y que el acuerdo se celebra en función de un interés económico común.
Costos adicionales a tener en cuenta en una operación inmobiliaria
Además de los honorarios del corredor inmobiliario, tanto el comprador como el vendedor deben contemplar una serie de gastos asociados al proceso de compraventa. Entre los principales, se encuentran los siguientes:
- Escritura y honorarios del escribano: es el profesional que da fe del acto de compraventa. En la mayoría de las operaciones, los gastos de escritura suelen ser afrontados por el comprador.
- Impuestos y tasas: se abonan distintos tributos según el tipo de inmueble, la localidad y el valor declarado de la operación.
- Sellado: es un impuesto que grava el acto jurídico, cuyo porcentaje varía según cada provincia.
- Gastos bancarios y seguros: en el caso de operaciones con crédito hipotecario, se suman los gastos de otorgamiento del préstamo, tasaciones y seguros obligatorios.
Estos costos pueden representar entre un 5 % y un 10 % adicional sobre el valor de la propiedad, por lo que resulta indispensable incluirlos dentro del presupuesto total.
¿Quién puede ejercer como corredor inmobiliario?
Para actuar legalmente como corredor inmobiliario, es necesario contar con una matrícula profesional habilitante. Este requisito busca garantizar que la persona a cargo de la intermediación tenga la formación técnica y legal adecuada para asesorar correctamente a las partes involucradas.
En muchas provincias, se exige haber cursado una carrera específica, que puede tener carácter universitario y una duración de más de cuatro años. Esta formación incluye conocimientos de derecho, urbanismo, tasación, marketing inmobiliario y técnicas de negociación.
Una vez concluida la formación académica, el aspirante debe matricularse ante el colegio profesional correspondiente, que regula el ejercicio de la actividad en cada jurisdicción. Para obtener la matrícula, es necesario cumplir con ciertos requisitos administrativos y abonar un arancel anual o un porcentaje sobre las operaciones realizadas.
Los colegios profesionales son los encargados de otorgar la matrícula y supervisar que todos los corredores inmobiliarios cumplan con las exigencias legales para operar. También son responsables de sancionar a quienes ejercen sin habilitación o incurren en prácticas indebidas.
Control y supervisión de las operaciones
Además de autorizar a los profesionales, los colegios inmobiliarios cumplen una función central en el control del mercado. Entre sus responsabilidades, se encuentran:
- Verificar que las inmobiliarias operen con matrícula habilitada.
- Fiscalizar el cumplimiento de los aranceles profesionales.
- Sancionar las malas prácticas o la publicidad engañosa.
- Atender denuncias de consumidores y brindar orientación legal.
Esta estructura busca profesionalizar el sector y ofrecer mayores garantías a compradores, vendedores e inquilinos. De esta forma, se promueve un entorno más transparente, donde los derechos de las partes estén protegidos y las operaciones se desarrollen en un marco de legalidad.
La importancia de informarse antes de firmar
Frente a la complejidad de una operación inmobiliaria, es fundamental que todas las partes involucradas se informen debidamente antes de firmar cualquier contrato. Leer con atención cada cláusula, consultar con profesionales matriculados y comprender los alcances de los honorarios y los gastos asociados son pasos esenciales para evitar conflictos y garantizar una experiencia satisfactoria.
Tanto el comprador como el vendedor deben tener claridad sobre sus derechos y obligaciones. En operaciones con crédito hipotecario, también resulta imprescindible entender los términos del préstamo, las tasas de interés, las condiciones de cancelación anticipada y la posibilidad de reestructuración en caso de dificultades económicas.
Asesorarse con corredores habilitados y escribanos especializados permite detectar irregularidades a tiempo y resguardar los intereses de quienes participan en la operación.
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