El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70, que derogó la Ley de Alquileres en Argentina, generó una serie de cambios significativos para quienes buscan establecer un contrato de alquiler. Este nuevo esquema permite a propietarios e inquilinos acordar contratos desregulados y libres, ajustados al Código Civil y Comercial de la Nación. Sin embargo, a menos de un año de su implementación, aún persisten dudas sobre cómo asegurar un acuerdo claro y prevenir futuros conflictos.
La nueva normativa facilita la vuelta al mercado de muchos propietarios que antes evitaban los contratos largos y con ajustes interanuales establecidos por la legislación anterior. Ahora, con la posibilidad de firmar acuerdos de hasta dos años, el panorama es más flexible.
Aspectos esenciales al momento de alquilar
Al iniciar un proceso de alquiler, tanto propietarios como inquilinos deben ser conscientes de ciertos aspectos clave para evitar inconvenientes. Los propietarios, por ejemplo, deben asegurarse de que el contrato refleje claramente sus expectativas y proyectos futuros. La frase «el contrato es la ley» toma un peso significativo en este contexto, ya que todo lo pactado entre las partes tendrá mayor valor que cualquier disposición judicial posterior.
Alberto Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario, explicó: “Es fundamental que el contrato, al estar basado en la voluntad de las partes, permita introducir modificaciones durante su vigencia si ambas partes lo acuerdan por escrito. Esto brinda flexibilidad para ajustar condiciones según sea necesario y mantener una buena relación contractual”.
Además, se recomienda incluir cláusulas que posibiliten la venta de la propiedad sin que esto afecte al inquilino, estableciendo claramente las condiciones para mostrar el inmueble y colocar carteles de venta, siempre con previo aviso. Es igualmente importante detallar las responsabilidades en cuanto al mantenimiento y las expensas, diferenciando claramente las ordinarias de las extraordinarias.
Importancia del asesoramiento profesional
Antes de ofrecer una propiedad en alquiler, los propietarios deben decidir si gestionarán el contrato por cuenta propia o mediante una inmobiliaria, considerando los costos y responsabilidades legales que esto implica. También es crucial definir el perfil de inquilinos deseado, verificar sus referencias y la situación económica para garantizar un acuerdo sólido.
Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios, destacó la necesidad de contar con respaldo profesional: “Es crucial tener asesoramiento legal y, en algunos casos, contable para evitar complicaciones y establecer un contrato sólido que proteja a ambas partes”.
Para los inquilinos, revisar minuciosamente el estado del inmueble antes de firmar el contrato es un paso esencial. “Es fundamental verificar que los servicios como agua, gas y electricidad funcionen correctamente, y examinar el estado de los artefactos. Además, es recomendable revisar el contrato con asesoramiento legal para aclarar dudas y asegurar que todos los términos estén claros antes de firmar”, acotó Esper.
Revisión y transparencia en los contratos
Diana Sevitz, especialista en propiedad horizontal e inmobiliaria, enfatizó la importancia de solicitar una copia del contrato antes de la firma: “Esto permite verificar que se incluyan cláusulas esenciales que protejan los intereses del inquilino, como el respeto al plazo mínimo legal de dos años en contratos habitacionales, o que no se exija el pago anticipado de más de un mes”.
La transparencia en el acuerdo contractual es crucial. Sevitz también subrayó la necesidad de que el contrato contemple la devolución de los depósitos en garantía al momento de restituir el inmueble y que se prohíba la firma de pagarés u otros documentos, lo cual ofrece una protección adicional para el inquilino.
En cuanto a las reparaciones en el inmueble, Sevitz explicó: “En caso de reparaciones urgentes, el inquilino puede ejecutarlas si pasaron más de 24 horas sin respuesta del locador tras la notificación, y para reparaciones no urgentes, el plazo se extiende a 10 días. Estos gastos pueden ser compensados con los montos de alquiler, lo que favorece una relación justa y equitativa entre las partes”.
Cláusulas específicas y penalizaciones
Es importante establecer claramente las condiciones del contrato, como el plazo, el precio, la actualización del alquiler y las responsabilidades de cada parte. Mariano Esper detalló que “es común que las expensas ordinarias queden a cargo del inquilino y las extraordinarias, del propietario. Las expensas especiales, como multas por incumplimiento de reglamentos, deberían ser pagadas por el inquilino si es quien violó las normas de convivencia”.
Respecto a la rescisión anticipada, Alberto Loyarte señaló que, según el DNU vigente, “la penalización por la finalización anticipada del contrato es del 10% del valor de los alquileres que faltan cumplir hasta la fecha de finalización prevista en el contrato”.
