El costo de construir una vivienda en Argentina atraviesa un momento particular en el que convergen la volatilidad del tipo de cambio, la inestabilidad inflacionaria y la evolución desigual de los precios de los materiales. Como consecuencia, levantar una casa se volvió una opción significativamente más cara que adquirir una propiedad usada, lo que profundiza una brecha que durante décadas había oscilado, aunque rara vez con una distancia tan marcada como la actual. Esta situación genera un escenario complejo tanto para quienes proyectan edificar como para aquellos que evalúan ingresar al mercado inmobiliario.
En términos concretos, el metro cuadrado de construcción superó los mil dólares y se estabilizó por encima de ese umbral. Aunque existe cierta estabilidad cambiaria en los meses recientes, la tendencia inflacionaria en pesos continúa generando aumentos acumulativos que empujan a los costos generales hacia arriba. Distintos relevamientos del sector indican que el valor del metro cuadrado se ubicó alrededor de mil trescientos cincuenta dólares durante el último registro disponible de 2025. Considerando estos valores, una vivienda tipo de cien metros cuadrados ya alcanza montos cercanos a ciento ochenta y seis millones de pesos, sin contemplar el terreno ni impuestos adicionales. Con esto se vuelve evidente que construir desde cero requiere una inversión cada vez más exigente para las familias y para los desarrolladores.
Aunque los precios parecen haberse frenado en dólares si se los compara con los picos de años anteriores, la suba interanual sigue siendo considerable. En efecto, la variación anual del costo de construcción supera el veintiséis por ciento, lo que confirma que la construcción continúa absorbiendo aumentos incluso en períodos de relativa calma financiera. Al mismo tiempo, la comparación mensual revela que los incrementos del sector se ubican apenas por encima de la inflación general, lo que refuerza la idea de que construir en Argentina mantiene una dinámica propia que no necesariamente acompaña el ritmo promedio del resto de la economía.
Para entender cómo se llegó a los valores actuales es necesario observar el recorrido reciente del costo del metro cuadrado medido en moneda extranjera. Durante 2023 y los primeros meses del nuevo ciclo económico, la construcción experimentó un período de fuertes oscilaciones. En la antesala de los ajustes del nuevo gobierno, los valores por metro cuadrado habían alcanzado cerca de mil ochocientos dólares, lo que representaba un récord histórico en términos reales. Luego del cambio en el esquema cambiario, el valor cayó y llegó a perforar niveles cercanos a los mil cincuenta dólares. Con el paso de los meses, los precios recuperaron terreno y se acomodaron por encima de los mil trescientos dólares. Esta cifra se ubica lejos del promedio histórico registrado en la primera mitad de 2020, cuando el metro cuadrado había descendido a niveles de ochocientos cincuenta dólares como consecuencia de un contexto particular que combinaba restricciones y freno de la actividad.
Sin embargo, cuando se amplía la mirada a una escala aún mayor, el incremento se vuelve todavía más evidente. Hacia 2015 el costo de construir una vivienda estándar se situaba por debajo de seiscientos dólares por metro cuadrado. Esto demuestra que, aun con fluctuaciones intermedias, la curva de costos mostró una tendencia claramente ascendente durante la última década, con incrementos sostenidos que modificaron por completo la relación entre construcción y poder adquisitivo.
Para comprender qué elementos impulsan el costo total es necesario desagregar los componentes principales. La categoría Materiales se encuentra entre los factores más determinantes, ya que registró una suba mensual superior al cuatro por ciento en el último informe disponible. En este segmento se observan aumentos destacados en productos que resultan esenciales para cualquier obra. Así, el cemento mostró un incremento por encima del catorce por ciento, lo que impacta de manera directa en la estructura básica de cualquier construcción. El hormigón se encareció más de seis por ciento, mientras que los artefactos sanitarios avanzaron más de cinco por ciento. Estos movimientos generan una presión constante sobre los presupuestos, sobre todo en las etapas iniciales de la obra, cuando las compras son más intensivas.
El segmento Mano de Obra, en cambio, se movió con un ritmo más moderado, con un aumento mensual que rondó el uno por ciento. Aunque la mano de obra suele ajustarse de manera menos brusca que los materiales, existen diferencias importantes entre distintas regiones del país, lo que puede modificar de forma sustancial el costo final de una obra. A esta variabilidad se suman los gastos asociados a servicios provistos por terceros, que también aumentaron y se ubican dentro del conjunto de costos que, sin ser mayoritarios, inciden en la escalada final.
Además de los materiales y la mano de obra, existe un conjunto de desembolsos previos que muchas veces no se consideran al iniciar un proyecto, aunque representan una porción significativa del presupuesto total. Entre ellos aparecen los honorarios profesionales, los estudios de suelo, las tasas administrativas asociadas a la presentación y revisión de planos y los derechos de construcción. En ciertos casos estos costos previos pueden totalizar varios millones de pesos antes incluso de que comience la obra, lo que agrega otra capa de complejidad para quienes buscan construir una vivienda propia.
Los retrasos administrativos también pueden incidir de manera indirecta en los costos finales. La obtención de permisos, las revisiones técnicas y la aprobación de proyectos a veces se dilatan más de lo previsto. Cuando el proceso se estira, la inflación acumulada durante los meses de espera modifica el presupuesto inicial y obliga a recalcular cifras que ya habían sido pautadas. Esto se vuelve particularmente problemático en un contexto donde los materiales muestran aumentos frecuentes, ya que cualquier demora implicará un mayor desembolso sobre cantidades que ya estaban planificadas.
En lo que respecta a la categoría de vivienda, los costos presentan un abanico amplio que depende de la calidad de la construcción, los materiales utilizados y el nivel de terminaciones. Una obra básica arranca en valores cercanos a los mil dólares por metro cuadrado, mientras que una construcción estándar se acerca a los mil quinientos o mil seiscientos dólares. Cuando se trata de viviendas de mayor categoría, los valores superan con facilidad los dos mil dólares e incluso alcanzan cifras de dos mil quinientos dólares o más, según el equipamiento, el diseño y las terminaciones seleccionadas. En el extremo superior del mercado, ciertos proyectos de nivel premium pueden ubicarse por encima de los tres mil o cuatro mil dólares por metro cuadrado, lo que evidencia una dispersión de costos que responde en buena medida a la calidad y al nivel de personalización.
Este escenario marca una diferencia notable entre el costo de construir y el valor de las viviendas usadas que se ofrecen en el mercado inmobiliario. La distancia entre ambas opciones se transformó en un elemento central para quienes toman decisiones de inversión o buscan acceder a una vivienda. En promedio, el costo de edificar una vivienda desde cero, considerando terreno, impuestos y costos de proyecto, ronda los dos mil quinientos dólares por metro cuadrado. Por el contrario, los valores de inmuebles usados se encuentran por debajo de esa cifra y se ubican entre mil ochocientos y dos mil cien dólares por metro cuadrado según la ubicación, la antigüedad y la tipología. Esta diferencia favorece a quienes optan por adquirir propiedades usadas, ya que el costo de reposición de una vivienda nueva se encuentra claramente por encima del valor de mercado de un inmueble existente.
La brecha no solo influye sobre los particulares que buscan una casa propia, sino también sobre desarrolladores y empresas constructoras. Con un costo de reposición elevado y una demanda que se orienta hacia inmuebles más accesibles, las iniciativas de construcción destinadas a la venta pierden atractivo. De esta forma, los proyectos de obra nueva disminuyen y la oferta se concentra en el stock disponible, lo que genera una dinámica que podría profundizarse si no cambia la estructura de costos.
El comportamiento reciente de la construcción en Argentina, además, se encuentra vinculado con el fin de un período prolongado en el que el dólar había perdido terreno en términos reales, lo que permitió que muchas personas pudieran encarar obras a valores relativamente accesibles. Ese escenario dejó de existir y dio lugar a un contexto en el que el tipo de cambio y la inflación condicionan cada decisión. Por este motivo, el margen para improvisar es cada vez más acotado y cualquier error de cálculo puede generar diferencias significativas al cierre de la obra.
En resumen, construir una vivienda en Argentina se volvió un desafío económico cada vez mayor debido a la suba persistente de materiales, la inestabilidad del tipo de cambio, los costos previos que deben contemplarse antes del inicio formal y la relación desfavorable con respecto al precio de las propiedades usadas. El resultado es un mercado en el que edificar requiere inversiones más elevadas que en momentos anteriores, mientras que la compra de inmuebles usados se presenta como una alternativa relativamente más conveniente dentro de un panorama marcado por la incertidumbre económica. A medida que la brecha se mantiene e incluso se profundiza, la construcción continúa atravesando un proceso de reacomodamiento que redefine tiempos, presupuestos y expectativas para quienes buscan materializar el sueño de la vivienda propia o impulsar un proyecto inmobiliario en cualquiera de sus modalidades.
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